Usucapião - Modalidades e formas: Alternativas extrajudiciais

A Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada. Assim, aquele que tem o domínio de um bem por determinado intervalo de tempo pode se transformar em proprietário, cumprindo os requisitos legais.

Alguns requisitos devem estar presentes para a caracterização deste instituto, como a posse mansa e pacífica, ou seja, exercida sem a objeção do proprietário do bem.

Aqui, cumpre ressaltar que a “mera tolerância” não induz à usucapião. Sendo assim, em vigência de contrato de locação, comodato ou depósito, não está configurada a usucapião com o decurso do tempo.

Ainda, a posse deve ser contínua e duradoura, ou seja, sem intervalos, e, em regra, com determinado lapso temporal. Deve ser exercida sem violência, clandestinidade ou precariedade.

Modalidades de Usucapião

- USUCAPIÃO ORDINÁRIA

Disposta no art. 1.242 do Código Civil, a usucapião ordinária pode ser adquirida mediante a apresentação dos seguintes requisitos:

1. posse mansa, pacífica, ininterrupta com animus domini por 10 anos;

2. justo título (O justo título refere-se a qualquer documento hábil com o intuito de transferir a propriedade);

3. boa-fé subjetiva (O possuidor sabe que age em conformidade ao direito).

Por outro lado, será de 5 anos o prazo, se o imóvel for obtido onerosamente (mediante pagamento), desde que os possuidores nele tiverem fixado a sua moradia, ou efetuado investimentos.

- USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Prevista no art. 1.238 do Código Civil, é possível obter a usucapião extraordinária por meio da demonstração de:

1. posse ininterrupta, mansa, pacífica e sem oposição durante 15 anos;

2. não depende de justo título e boa-fé.

Tal prazo será diminuído para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou se a função social da posse for cumprida através do trabalho.

Em ambos os casos há a presunção absoluta da boa-fé e justo título.

- USUCAPIÃO ESPECIAL

a) Usucapião especial rural

Dispõe o art. 191 da Constituição Federal:

Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade (BRASIL, 1988).

O texto foi transcrito, na íntegra, pelo art. 1.239 do Código Civil de 2002. A usucapião constitucional, ou especial rural (pro labore), também é disposta na Lei 6.969/1981.

No que concerne aos requisitos, podem ser apontados os seguintes:

1. Área não superior a 50 hectares, na zona rural.

2. Posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini.

3. Utilização do imóvel para subsistência ou trabalho (pro labore).

b) Usucapião especial urbana

A usucapião especial urbana está prevista no caput do art. 183 da Constituição Federal, que dispõe:

Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (BRASIL, 1988).

Além disso, o instituto é previsto no art. 1.240 do Código Civil de 2002 e no caput do art. 9.º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). Os pressupostos da usucapião constitucional ou especial urbana são:

1. Área urbana não superior a 250 m²;

2. Posse mansa e pacífica de 5 anos ininterruptos, sem oposição, com animus domini.;

3. O imóvel deve ser utilizado para a moradia de quem busca a usucapião, ou de sua família, nos termos do que consta do art. 6.º, caput, da Constituição Cidadã.

c) Usucapião coletiva:

Trata-se de uma modalidade trazida pelo Estatuto da Cidade. Para adquirir a propriedade por essa modalidade são exigidos os seguintes requisitos:

1. posse mansa e pacífica, sem oposição. Mas deverá ser exercida em conjunto com diversos possuidores, cuja área total, dividida pelo número de possuidores não suplante 250m² por possuidor, considerada a área total pretendida;

2. lapso temporal de 5 anos;

3. que os possuidores ajam como se donos fossem, mas também devem residir no imóvel que pretendem usucapir e além disso, não podem ser proprietários de outro imóvel, seja ele rural ou urbano;

4. o objeto deve ser imóvel urbano qualquer que seja a metragem.

d) Usucapião por abandono do lar:

Adquirirá a propriedade o cônjuge ou companheiro abandonado que exercer a posse sem qualquer oposição, por 2 anos ininterruptos, com exclusividade, em imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade divida com ex-cônjuge, ou ex-companheiro que abandonou o lar, para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A posse dos antecessores pode se unir à minha posse?

Dispõe o art. 1.243, do Código Civil:

O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

É possível somar os lapsos temporais entre os sucessores, inclusive entre sucessores vivos ou já falecidos.

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Com a entrada em vigor do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), é possível que o interessado busque o reconhecimento da sua propriedade diretamente nos cartórios, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário. Este procedimento foi denominado de usucapião extrajudicial ou administrativo.

De forma extrajudicial, todo procedimento é feito em cartório. Contudo, nesse caso, é necessária a concordância dos envolvidos e o registro pode ser realizado diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Todas as figuras de usucapião têm a mesma base: a posse mansa e pacífica prolongada no tempo. No entanto, cada uma tem seus requisitos específicos: tempo de posse, tamanho do imóvel, entre outras listadas acima.

A usucapião extrajudicial é vantajosa pela sua maior simplicidade e celeridade, quando comparado ao rito judicial. Uma possibilidade desse procedimento é ser uma ferramenta de regularização de imóveis – aqueles não registrados no nome de quem deveria ser reconhecido como dono.

Imóveis que foram comprados ou herdados, mas não foram registrados no nome do adquirente e, depois, passaram a ser negociados na forma de “contratos de gaveta”, são um exemplo.

Outro exemplo é um projeto irregular de loteamento que nunca foi efetivamente levado a cabo pelo empreendedor. O comprador do lote irregular pode, a depender do caso real, conseguir sua escritura pelo procedimento da usucapião extrajudicial.

O pedido de usucapião extrajudicial deve ser feito por aquele que tem a posse atual do imóvel.

Eventualmente, o imóvel pode estar na posse de mais de uma pessoa – cônjuges ou irmãos, por exemplo. Cada um deles pode requerer a usucapião extrajudicial. Se o requerimento não for apresentado por todos juntos, os outros possuidores deverão ser notificados para se manifestarem.

Mesmo na via extrajudicial, será obrigatória a assistência de um advogado, que deverá assinar o requerimento feito em nome do interessado.

Em relação aos documentos exigidos, o art. 4º do Provimento 65, do Conselho Nacional de Justiça trouxe um rol detalhado, dentre os principais:

1. Ata notarial atestando a posse;

2. Planta e memorial descritivo do imóvel;

3. Assinatura da planta pelos envolvidos;

4. Certidões Negativas – Justiça Estadual e Federal;

5. Justo título ou documentos que atestem a posse.

Se a usucapião extrajudicial for requerida sobre imóvel rural, haverá necessidade de documentos específicos, listados no provimento 65, art. 19:

1. Cadastro Ambiental Rural (CAR);

2. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);

3. Certificação de não sobreposição dada pelo Incra.

Quando não houver consentimento prévio dos envolvidos – seja pela assinatura na planta/memorial, seja por documento autônomo – haverá necessidade de o tabelião notificá-los.

A Lei da Reurb (LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017) passou a prever (art. 216-A, §12) que, em unidades de condomínio edilício a notificação não precisa ser feita a todos os condôminos vizinhos. Basta ser notificado o síndico.

Se for condomínio de fato (condomínios não regularizados no registro de imóveis), aí todos devem ser notificados (provimento 65, art. 7º).

Se não encontrados ou em local desconhecido, os envolvidos serão notificados por edital em jornal de grande circulação (art. 216-A, §13). Também poderá ser feita publicação em meio eletrônico (art. 216-A, §14), dispensada a publicação física. A publicação deverá ser feita por duas vezes, pelo prazo de 15 dias cada uma.

Ainda, notificados os interessados, poderão impugnar o pedido de usucapião extrajudicial em 15 dias. Essa impugnação deve ser feita, expressamente, no próprio cartório.

Nesse caso, o oficial de registro deverá encaminhar o pedido para o judiciário, transformando a usucapião extrajudicial em ação judicial. O requerente terá prazo para emendar o pedido, para adequá-lo ao rito processual no que for necessário. Então, aquele que impugnou será citado como réu da ação e terá o procedimento judicial para apresentar sua contestação, argumentos e provas.

Contudo, os notificados podem simplesmente não responder à notificação. Na redação original criada pelo novo Código de Processo Civil, esse silêncio era entendido como recusa, o que levaria o processo para via judicial.

Inobstante, após a nova alteração da Lei de Registros Públicos pela Lei da Reurb, quando forem notificados validamente, a falta de resposta passa a ser presumida como anuência e o pedido administrativo considerado favorável ao Requerente.

Além de notificar diretamente os envolvidos já conhecidos, o oficial de registro imobiliário deve publicar edital para ciência de possíveis interessados. Após publicados os editais, abre-se prazo de 15 dias para eventual interessado no imóvel impugnar o pedido do possuidor requerente. Aqui, aplica-se a mesma lógica dita antes: a ausência de impugnação gera presunção de consentimento e o rito segue na via extrajudicial. Caso haja impugnação, o tabelião envia o feito ao Judiciário.

Assim, considerando a complexidade do tema, a contratação de um advogado para auxiliar no procedimento, seja judicial ou em cartório, é essencial, garantindo a segurança jurídica e atendimento das necessidades dos envolvidos.

Fontes:

ANOREG/BR - https://www.anoreg.org.br/site/atos-extrajudiciais/tabelionato-de-notas/usucapiao-extrajudicial/ . Acesso em 09 de junho de 2021.

AURUM - https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao-extrajudicial/ . Acesso em 09 de junho de 2021.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF.

BRASIL. Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF.

CENEVIVA, Walter. Lei de Registros Públicos Comentada. São Paulo: Saraiva, 2001.

REURB - LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.